Redusere felleskostnader: slik går styret gjennom de faste avtalene

Styret kan redusere felleskostnader ved å gå gjennom de faste avtalene det faktisk kan påvirke: forretningsførsel, forsikring, TV og bredbånd, renhold, vaktmester og strøm til fellesarealer. Start med de største avtalene, og med dem som først kan sies opp eller reforhandles. Kommunale avgifter kan dere ikke forhandle om, og utsatt vedlikehold blir som regel dyrere senere.

Denne guiden gir styret en rekkefølge for arbeidet, en oversikt over hvem som bestemmer hva etter loven, og et eksempel på hvordan dere kan prioritere egne avtaler.

Kort svar

Hvorfor dette betyr noe for styret

Forsikring og strøm har steget langt mer enn prisene ellers. I SSBs konsumprisindeks steg forsikring med 58 prosent fra 2015 til 2025, og strøm inkludert nettleie med 115 prosent. Alle varer og tjenester samlet steg med 38 prosent, og vedlikeholdstjenester for bolig med 31 prosent.

Kilde: SSB, tabell 03014. Forsikring omfatter all forsikring husholdninger kjøper.

Tallene måler priser for husholdninger, ikke avtalene til et bestemt borettslag eller sameie. De viser likevel hvorfor en forsikring som fornyes automatisk hvert år, fortjener en ny sammenligning.

Driften er der de største beløpene ligger. I Felleskostsjekks gjennomgang av 9 057 borettslag brukte det typiske borettslaget (medianen) 79 prosent av kostnadene i 2025 på drift og 21 prosent på renter. Driftskostnadene omfatter avtalene styret kan forhandle om, men også kommunale avgifter, vedlikehold og avskrivninger. Metoden står i guiden er felleskostnadene for høye?

Det er lett å spare på feil sted. Fremtind har advart om at lave felleskostnader kan bety utsatt vedlikehold og en stor regning senere, ifølge Dinside. Å kutte i vedlikeholdet er derfor ikke det samme som å redusere kostnadene.

Hvem bestemmer hva

I et borettslag fastsetter styret hvor mye hver andelseier skal betale hver måned (borettslagsloven § 5-19). I et sameie fastsettes akontobeløpet av årsmøtet eller styret (eierseksjonsloven § 29). Styret kan også inngå de fleste vanlige driftsavtaler, men ikke alle.

To unntak er verdt å kjenne til før dere sier opp forretningsføreren. Et borettslag som er tilknyttet et boligbyggelag, kan ha en forretningsføreravtale med boligbyggelaget som er uoppsigelig, eller har lengre frist enn seks måneder, i inntil ti år etter stiftelsen. Avtalen kan også kreve at oppsigelsen vedtas av generalforsamlingen med to tredjedels flertall (§ 8-11). Hvis avtalen om sikring mot tap av felleskostnader krever en bestemt forretningsfører, må oppsigelsen dessuten vedtas av generalforsamlingen (§ 5-29).

Vedtektene kan ha egne regler. Les dem før dere sier opp en avtale eller inngår en ny.

Slik gjør dere kostnadsgjennomgangen

1. Samle dokumentene. Årsregnskapet med noter, budsjettet, alle leverandøravtaler, forsikringsbeviset med skadehistorikk, vedtektene og eventuell avtale om sikringsordning.
2. Lag én liste over faste kostnader. Skriv leverandør, årlig beløp, hva som inngår, bindingstid og oppsigelsesfrist for hver avtale.
3. Sorter etter hva dere kan påvirke. Bruk tabellen i starten av guiden. Kommunale avgifter og renter skal stå på listen, men ikke øverst.
4. Prioriter etter beløp og frist. Start med de to eller tre største avtalene der fristen for å si opp kommer først.
5. Hent tilbud på samme omfang. Send den samme skriftlige beskrivelsen til minst tre leverandører, og gi dagens leverandør mulighet til å svare. Ellers sammenligner dere et billigere tilbud som inneholder mindre.
6. Vedta i riktig organ, og i tide. Sjekk hvem som skal vedta endringen, si opp innen fristen, og ta den nye prisen med i budsjettet.

Oppsigelsesfristen i hver avtale avgjør når dere må handle.

Skal en ny avtale gjelde fra 1. januar, må oppsigelsen være sendt i tide. Med tre måneders oppsigelse betyr det som regel innen 1. oktober, og med seks måneders oppsigelse innen 1. juli. Loven gir borettslaget seks måneders oppsigelse av forretningsføreravtalen om ikke kortere frist er avtalt, så start med den i vårhalvåret. Sjekk hvordan fristen regnes i hver avtale.

For TV og bredbånd skriver NBBL og Forbrukerrådet at det i utgangspunktet er styret som inngår avtalen. Inngår boligselskapet en slik avtale for første gang, eller utvider den vesentlig, og det koster mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, må generalforsamlingen eller årsmøtet samtykke først. Sørg også for at kabler og utstyr er boligselskapets eiendom, slik at dere kan bytte leverandør senere.

For strøm til fellesarealer kan styreleder bestille Norgespris for boligselskapets felles forbruk, ifølge regjeringens spørsmål og svar om Norgespris. En bestilling i 2026 er bindende ut året etter 14 dagers avbestillingsrett, og er spotprisen lavere enn Norgesprisen, betaler dere mer. Ordningen må bestilles på nytt for 2027, og prisen for 2027 fastsettes med statsbudsjettet. Bestillingen for 2027 åpner når Stortinget har vedtatt budsjettet, og bestiller dere innen 14. januar 2027, gjelder prisen fra 1. januar (regjeringen, 17. september 2026).

Eksempel: slik kan et styre prioritere

Tallene under er et konstruert eksempel: et borettslag med 60 leiligheter går gjennom avtalene i september. De er ikke gjennomsnittstall, men viser hvordan beløp og frist sammen gir rekkefølgen.

Forsikringen kommer først fordi beløpet er stort og nye tilbud kan brukes før fornyelsen 1. januar. Forretningsførselen er også høyt prioritert, men et bytte får først virkning seks måneder etter oppsigelsen. Tilbudene kan likevel brukes til å reforhandle med dagens forretningsfører nå. TV-avtalen er den største avtalen, men den er bundet, så den settes i kalenderen i stedet for å tas nå. De kommunale avgiftene er den største posten totalt, men her er jobben å kontrollere, ikke å forhandle.

Slik passer Felleskostsjekk

Når dere har listen fra steg 2, er neste spørsmål hvilke avtaler som er verdt en tilbudsrunde. Der kan dere be om en rapport fra Felleskostsjekk. Den ser på kjente kostnadsområder som regnskap, revisjon, forsikring, alarm, avfall og andre faste avtaler, og viser hvor det kan være sparepotensial før dere henter inn nye tilbud.

Rapporten er en tidlig vurdering, ikke et tilbud. Det er tilbudene fra steg 5 som viser om dere faktisk sparer, og påmeldingen er uforpliktende.

Når Felleskostsjekk ikke passer

• Dere vil ha hjelp til selve tilbudsrunden. Felleskostsjekk henter i dag ikke inn tilbud og forhandler ikke for dere. Spør forretningsføreren eller boligbyggelaget om de kan bistå.
• Spørsmål om vedtekter, tvister eller mislighold. Spør forretningsføreren, en advokat eller Huseierne.
• Dere har nylig hentet tilbud. Hvis de største avtalene ble konkurranseutsatt det siste året, gir en ny vurdering lite.
• Energitiltak og støtte. Enova og kommunen er riktig sted for tilskudd til energitiltak. Felleskostsjekk planlegger ikke slike prosjekter.
• Lån og refinansiering. Snakk med långiveren og forretningsføreren. I borettslag krever nye pantelån foran innskuddene samtykke fra generalforsamlingen med to tredjedels flertall (§ 8-9).

Sjekkliste før dere ber om tilbud

• Alle faste avtaler er samlet med beløp, innhold og oppsigelsesfrist.
• Dere vet hvilke avtaler som er bundet, og til når.
• Vedtektene er lest med tanke på forretningsfører, revisor og sikringsordning.
• Det finnes én skriftlig beskrivelse av omfanget som alle leverandører får.
• Dere har regnet ut om en ny eller utvidet avtale koster mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.
• Dere vet hvilket organ som skal vedta endringen, og når møtet er.
• Oppsigelsesfristen står i kalenderen med god margin.

Vanlige spørsmål

Kan styret redusere felleskostnadene uten generalforsamlingen?

Ja, i de fleste tilfeller. I et borettslag fastsetter styret det månedlige beløpet (borettslagsloven § 5-19). I både borettslag og sameier kan styret inngå, si opp og reforhandle vanlige driftsavtaler, med mindre vedtektene, generalforsamlingen eller årsmøtet har bestemt noe annet (borettslagsloven § 8-8, eierseksjonsloven § 58). Tiltak ut over vanlig forvaltning som koster mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, og binding av forretningsføreravtalen i inntil fem år, krever to tredjedels flertall i generalforsamlingen eller årsmøtet. Sjekk vedtektene først.

Hvor mye kan et borettslag spare på nye tilbud?

Vi har ikke funnet uavhengige tall for hvor mye borettslag og sameier sparer ved å hente nye tilbud. Tall fra selskaper som selger slike tjenester, bør leses som markedsføring. Det sikreste svaret er tilbudene dere selv får på samme omfang som i dag.

Bør vi kutte i vedlikeholdet for å holde felleskostnadene nede?

Nei. Utsatt vedlikehold gir ofte større og dyrere skader senere. Bruk heller gjennomgangen til å betale mindre for de samme tjenestene, og behold avsetningen til vedlikehold.

Kan vi forhandle ned de kommunale avgiftene?

Nei. Gebyrene for vann, avløp og renovasjon vedtas av kommunen, for eksempel av bystyret i Oslo. Det dere kan gjøre, er å kontrollere at grunnlaget stemmer. Les mer om hvorfor gebyrene stiger i guiden om økning av felleskostnader.

Hvor ofte bør styret gå gjennom avtalene?

En enkel gjennomgang av alle faste avtaler hvert år holder. Hent nye tilbud på de store avtalene når bindingstiden eller fornyelsen nærmer seg, slik at dere har tid til å si opp.

Kilder

• Lovdata: borettslagsloven, §§ 5-19, 5-29, 8-8, 8-9, 8-10, 8-11 og 9-2, lest 23. september 2026.
• Lovdata: eierseksjonsloven, §§ 29, 50, 58, 61 og 65, lest 23. september 2026.
• SSB: konsumprisindeks etter konsumgruppe, tabell 03014, lest 23. september 2026.
• Regnskapsregisteret, Brønnøysundregistrene, årsregnskap for 2025 hentet 23. september 2026.
• Forbrukerrådet: Slik unngår borettslaget å havne i bredbåndsfella, 3. mai 2022.
• Regjeringen: spørsmål og svar om Norgespris, lest 23. september 2026.
• Regjeringen: 3,9 milliarder kroner spart med Norgespris i andre kvartal 2026, 17. september 2026.
• Oslo kommune: kommunale gebyrer i Oslo i 2026, lest 23. september 2026.
• Dinside: Kan resultere i kjemperegning, 23. november 2022.