Er felleskostnadene for høye? Slik sammenligner dere riktig

Felleskostnadene er ikke for høye bare fordi beløpet er høyt. Del beløpet i fire før dere sammenligner: renter og avdrag på fellesgjeld, kommunale avgifter, drift og avtaler, og sparing til vedlikehold. Det er særlig driften og avtalene som kan sammenlignes med andre boligselskaper og forhandles ned.

Tall fra 9 057 borettslag viser hvorfor spørsmålet «er felleskostnadene for høye?» ikke kan besvares med totalbeløpet alene. I et typisk borettslag gikk 21 prosent av kostnadene i regnskapet for 2025 til renter, men spennet går fra nesten ingenting til over halvparten.

Kort svar

Hvorfor totalbeløpet lurer dere

To borettslag kan ha nøyaktig samme felleskostnad og likevel ha helt ulik økonomi. Forskjellen ligger ofte i fellesgjelden.

Felleskostsjekk har hentet tallene fra årsregnskapene for 2025 til alle aktive borettslag i Regnskapsregisteret. Av 9 946 borettslag som hadde levert regnskap for 2025, hadde 9 057 driftsinntekter over 200 000 kroner og fullstendige tall som stemte med hverandre.

For hvert av dem regnet vi ut renteandelen: hvor stor del av kostnadene i resultatregnskapet som gikk til renter og andre finanskostnader, etter fradrag for renteinntekter. Det er ikke det samme som andelen av felleskostnaden beboerne betaler. Avdrag er ikke med, mens avskrivninger og vedlikehold er med i kostnadene.

Kilde: Felleskostsjekks analyse av årsregnskap i Regnskapsregisteret, hentet 23. september 2026.

Medianen var 21 prosent. Ett av fire borettslag brukte 37 prosent eller mer på renter, og ett av ti brukte 59 prosent eller mer. I Oslo var medianen 16 prosent.

Mønsteret følger gjelden. Jo flere års inntekter gjelden tilsvarer, jo større del av kostnadene går til renter. Med gjeld under ett års inntekter hadde over halvparten ingen netto rentekostnad, mens medianen med gjeld over 20 års inntekter var 53 prosent.

Kilde: Felleskostsjekks analyse av 8 818 årsregnskap for 2025 med oppgitt gjeld. Gjeld er samlet gjeld i balansen.

NBBL skriver at renteendringer fører til endrede felleskostnader, og at endringene kan bli betydelige når fellesgjelden er stor (NBBL). Har borettslaget fastrente, slår en renteendring ikke inn før rentebindingen går ut.

Hva er et normalt nivå?

Det finnes ikke ett normalt nivå som passer alle. I SSBs levekårsundersøkelse for 2025 betalte 45,5 prosent av boligeierne fellesutgifter. Blant dem var gjennomsnittet 51 279 kroner i året, omtrent 4 300 kroner i måneden (SSB, tabell 14066). Tallet er selvrapportert og blander borettslag, sameier og aksjeboliger med og uten fellesgjeld. Det sier derfor lite om akkurat deres boligselskap.

Vi har heller ikke funnet et kildebasert snitt for felleskostnader per kvadratmeter i boliger. Tall per kvadratmeter som dukker opp i søk, gjelder ofte næringslokaler.

Kommunale avgifter viser hvorfor sammenligning på tvers av kommuner blir feil. SSB publiserer årsgebyrene kommunene oppgir for vann, avløp, avfall og feiing for en standardbolig på 120 kvadratmeter:

Kilde: SSB, tabell 12842. Et boligselskap faktureres etter kommunens egen modell, så tallene viser forskjellen mellom kommuner, ikke hva deres bygg betaler.

Slik sjekker dere nivået

1. Hent årsregnskapet. Alle borettslag, og sameier med 21 eller flere seksjoner, skal sende årsregnskapet til Regnskapsregisteret (regnskapsloven § 1-2 og eierseksjonsloven § 64). Styret har det uansett.
2. Regn ut renteandelen. Trekk finansinntektene fra finanskostnadene i resultatregnskapet, og del beløpet på driftskostnadene pluss det samme beløpet. Da har dere renteandelen. Blir tallet negativt, er renteandelen null. Del gjelden i balansen på driftsinntektene for å finne gjeldsgruppen deres i diagrammet over.
3. Finn de kommunale avgiftene. De står ofte som egen linje i noten om driftskostnader. Sammenlign bare med boligselskaper i samme kommune.
4. Se på drift og avtaler. Dette er delen som kan sammenlignes med andre boligselskaper av samme størrelse og med samme tjenester, som heis, TV og vaktmester.
5. Sjekk sparingen. Les vedlikeholdsplanen og se om noe av felleskostnaden settes av til store prosjekter.
6. Les budsjettet for neste år. Se etter avdragsfri periode som går ut, rentebinding som utløper og store prosjekter som er vedtatt.

Eksempel: samme beløp, ulik økonomi

Tallene er konstruert for å vise poenget. To leiligheter på 70 kvadratmeter betaler begge 5 000 kroner i måneden:

Borettslag A betaler mest for gjelden. Der er spørsmålet lånevilkår og nedbetaling, ikke avtaler. Borettslag B har lite gjeld, men bruker mer enn dobbelt så mye på drift. I B har en gjennomgang av avtalene mest å hente.

Når høye felleskostnader er et godt tegn

If skriver at høye felleskostnader kan bety at boligselskapet har tatt et løft med drift og vedlikehold (If). OBOS peker på det motsatte: lave felleskostnader kan like gjerne bety manglende sparing og dårlig økonomi (OBOS).

Tegn på at et høyt nivå er fornuftig:

• En vedlikeholdsplan viser hva pengene skal brukes til.
• Fellesgjelden betales faktisk ned.
• Store prosjekter er gjennomført eller finansiert.

Tegn på at nivået bør undersøkes:

• Driftsdelen er høy selv om gjelden er lav.
• Avtaler er fornyet automatisk i mange år uten nye tilbud.
• Avdragsfri periode skjuler hva felleskostnaden egentlig vil bli.

Slik passer Felleskostsjekk

Når dere har skilt ut drift og avtaler, er neste spørsmål om den delen er høy for et boligselskap av deres type. Det er det en rapport fra Felleskostsjekk ser på: om kostnadene ligger over normalen for lignende boligselskaper, og hvilke avtaler som bør sjekkes først. Be om en rapport for boligselskapet deres.

Rapporten er et utgangspunkt, ikke et tilbud. Om dere faktisk kan spare, vet dere først når dere har tilbud på samme omfang. Påmeldingen er uforpliktende. Vil dere gjøre jobben selv, beskriver guiden om å redusere felleskostnader rekkefølgen.

Når Felleskostsjekk ikke passer

• Dere vurderer å kjøpe en bolig. Da er salgsoppgaven, megleren og boligselskapets budsjett riktig sted å starte.
• Kostnaden er høy på grunn av gjeld. Snakk med långiveren og forretningsføreren om lånevilkår og nedbetaling.
• Fordelingen mellom leilighetene virker feil. Fordelingen følger loven og vedtektene. Spør forretningsføreren, en advokat eller Huseierne.
• Små sameier uten regnskapsplikt. Sameier med 20 eller færre seksjoner leverer ikke regnskap til registeret, så sammenligningen må bygge på styrets egne tall.

Sjekkliste

• Vi har delt felleskostnaden i renter og avdrag, kommunale avgifter, drift og sparing.
• Vi har regnet ut renteandelen og funnet gjeldsgruppen vår.
• Vi sammenligner kommunale avgifter bare innen samme kommune.
• Vi vet om lånet har fastrente, og når rentebindingen går ut.
• Vi vet om det er avdragsfrihet, og hva felleskostnaden blir når den er over.
• Vi har lest vedlikeholdsplanen.
• Vi har listet opp driftsavtalene med beløp og oppsigelsesfrist.

Vanlige spørsmål

Er 5 000 kroner i felleskostnader mye?

Det kommer an på hva beløpet dekker. Går halvparten til renter og avdrag, er det gjelden som bestemmer nivået. Dekker beløpet mest drift, kan det være verdt å se på avtalene. Del beløpet i fire før dere konkluderer.

Hvorfor betaler naboen en annen felleskostnad enn meg?

I borettslag fordeles kostnadene etter verdien på boligene eller etter retningslinjene i bygge- og finansieringsplanen (borettslagsloven § 5-19). I sameier fordeles de etter sameiebrøken (eierseksjonsloven § 29). Begge lovene åpner for at enkelte kostnader fordeles etter nytte eller forbruk, og for en annen fordeling når de som berøres, er enige. Sjekk derfor vedtektene. Leiligheter i samme bygg kan betale ulikt.

Hvor finner jeg regnskapet til borettslaget?

Alle borettslag, og sameier med 21 eller flere seksjoner, sender årsregnskapet til Regnskapsregisteret. Der kan det lastes ned gratis i Virksomhetsopplysninger. Årsregnskapet legges også fram på generalforsamlingen eller årsmøtet.

Hva er IN-ordning?

Individuell nedbetaling (IN) lar andelseiere betale ned sin del av fellesgjelden. Da deles felleskostnaden i en driftsdel og en kapitaldel (TOBB). Ikke alle borettslag tilbyr ordningen.

Hvorfor har felleskostnadene steget så mye?

Renter, kommunale gebyrer og forsikring er de vanligste årsakene. Guiden om økning av felleskostnader viser tallene.

Kilder

• Felleskostsjekks analyse av årsregnskap fra Regnskapsregisteret og Enhetsregisteret, hentet 23. september 2026. Utvalg: aktive borettslag med regnskapsår som endte 31. desember 2025, driftsinntekter over 200 000 kroner og driftsresultat som stemmer med inntekter og kostnader. Renteandel er netto finanskostnader (driftsresultat minus årsresultat) delt på driftskostnader pluss netto finanskostnader. Gjeldsgruppene bygger på samlet gjeld i balansen. Borettslag uten oppgitt gjeld i registerdataene er holdt utenfor gjeldsgruppene. Avdrag er ikke en kostnad i regnskapet og er ikke med.
• SSB: boliglån og boligutgifter for eierhusholdninger, tabell 14066, oppdatert 16. april 2026.
• SSB: kommunale gebyrer knyttet til bolig, tabell 12842, publisert 15. juni 2026.
• Lovdata: borettslagsloven, eierseksjonsloven og regnskapsloven, lest 23. september 2026.
• NBBL: Fellesgjeld i borettslag, 6. desember 2021.
• If: Derfor kan høye felleskostnader være et godt tegn, 15. januar 2026.
• OBOS: Felleskostnader under lupen, oppdatert 7. mai 2026.
• TOBB: Individuell nedbetaling av fellesgjeld i borettslag.